WEG-Glossar

Was ist ein Beschluss in der WEG?

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026

Ein Beschluss ist eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über eine gemeinsame Angelegenheit, die in der Eigentümerversammlung, soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen oder außerhalb der Versammlung in Textform gefasst wird und alle Eigentümer bindet, auch die, die dagegen gestimmt haben.

Kurz erklärt

Mit Beschlüssen regeln die Eigentümer den Alltag ihres Hauses: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Reparaturen, die Wahl des Verwalters, die Hausordnung. Beschließen können sie über alles, was das Gesetz oder eine Vereinbarung der Mehrheit überlässt. Was weder das eine noch das andere der Mehrheit zuweist, braucht eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller.

Ein Beschluss entsteht, wenn die Versammlungsleitung das Abstimmungsergebnis feststellt und verkündet. Es zählen nur Ja- und Nein-Stimmen; Enthaltungen bleiben außer Betracht. Auch die Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, außer die Eigentümer haben für diesen einen Gegenstand vorher die Mehrheit genügen lassen.

Ein Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Nichtig, also von Anfang an unwirksam, ist er nur in schweren Fällen, etwa wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Wer ihn angreifen will, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen; die §§ 233 bis 238 ZPO gelten entsprechend (§ 45 WEG). Jeder Beschluss kommt in die Beschluss-Sammlung.

Rechtsgrundlage

§ 23 WEG: Beschlüsse in der Versammlung (Abs. 1), Bezeichnung des Gegenstands in der Einladung (Abs. 2), Umlaufbeschluss (Abs. 3), Nichtigkeit und Gültigkeit bis zum rechtskräftigen Urteil (Abs. 4).
§ 25 Abs. 1 WEG: Soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
§ 10 Abs. 1 und 3 WEG: Vereinbarungen können vom Gesetz abweichen. Beschlüsse wirken gegen spätere Erwerber ohne Eintragung, außer sie beruhen auf einer Vereinbarung.
§ 24 Abs. 7 WEG, § 45 WEG: Eintragung in die Beschluss-Sammlung; Anfechtungsklage: erheben innerhalb eines Monats, begründen innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung.

Beispiel

In einer WEG mit fünf Eigentümern steht „Anstrich des Treppenhauses, Kosten höchstens 4.500 €“ auf der Tagesordnung. Zwei stimmen mit Ja, einer mit Nein, zwei enthalten sich. Abgegeben sind drei Stimmen, zwei davon Ja. Die Versammlungsleiterin stellt das Ergebnis fest und verkündet: angenommen. Der Beschluss bindet auch den Eigentümer, der dagegen war, und die Käuferin, die im nächsten Jahr eine der Wohnungen übernimmt.

Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.

Häufige Fragen

Was ist ein Beschluss?

Eine Entscheidung der Eigentümer über eine gemeinsame Angelegenheit, etwa Hausgeld, Reparaturen oder die Wahl des Verwalters. Soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, entscheidet in der Versammlung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Für Bestellung und Abberufung des Verwalters lässt sich diese Mehrheit nicht abweichend vereinbaren (§ 26 Abs. 5 WEG). Außerhalb der Versammlung müssen alle in Textform zustimmen; die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt nur, wenn die Eigentümer das für diesen einzelnen Gegenstand beschlossen haben (§ 23 Abs. 3 WEG).

Wann muss ein Beschluss einstimmig sein?

Vor allem beim Beschluss ohne Versammlung: Er ist nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, außer die Eigentümer haben für diesen Gegenstand vorher beschlossen, dass die Mehrheit genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorsehen, genügt in der Versammlung die einfache Mehrheit. Was nur durch Vereinbarung geregelt werden kann, braucht die Zustimmung aller.

Was unterscheidet Beschluss und Vereinbarung?

Eine Vereinbarung ist ein Vertrag aller Eigentümer, wie die Gemeinschaftsordnung. Gegen einen späteren Erwerber wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Ein Beschluss ist eine Mehrheitsentscheidung, wo Gesetz oder Vereinbarung sie erlauben, und bindet Erwerber auch ohne Eintragung, außer er beruht auf einer Öffnungsklausel (§ 10 Abs. 3 WEG).

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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.