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Ratgeber für Eigentümer

WEG ohne Verwalter: Was erlaubt ist und was Sie jetzt regeln müssen

Von Florian Kluge · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 8 Minuten

Ruhige Altbaustraße in Berlin mit Hauseingang und abgestelltem Fahrrad
Foto: Yuri Krupenin / Unsplash
Kurz gesagt Eine WEG bleibt auch ohne Verwalter rechts- und handlungsfähig. Dann vertreten aber alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und die Pflichten bleiben: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage, Versicherung. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) und kann von jedem Eigentümer verlangt werden. Die Ausnahme für kleine WEGs gilt nur, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Für kleine WEGs gibt es drei tragfähige Wege: alle gemeinsam, ein Eigentümer als Verwalter oder eine externe Verwaltung. Entscheiden Sie sich bewusst für einen und halten Sie ihn in einem Beschluss fest.

Manche Gemeinschaften wählen die Selbstverwaltung, um Geld zu sparen. Viele andere landen dort unfreiwillig, weil die Verwaltung gekündigt hat und keine neue zu finden ist. Der Verwalterverband VDIV schreibt, dass gerade kleinere Gemeinschaften zunehmend keine Verwaltung mehr finden und die Zahl verwalterloser Gemeinschaften steigt (VDIV, 2025). Hat Ihre Verwaltung gerade erst gekündigt, lesen Sie zuerst unseren Ratgeber Die Hausverwaltung hat gekündigt.

Ist eine WEG ohne Verwalter erlaubt?

Eine WEG verliert ohne Verwalter nicht ihre Rechtsfähigkeit. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und die Eigentümer beschließen über die Bestellung (§§ 18 Abs. 1, 26 Abs. 1 WEG). Das bedeutet nicht, dass sie die Bestellung dauerhaft verweigern dürfen.

Es gibt aber einen Haken. Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, und dazu gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Ausnahme gilt nur, wenn drei Bedingungen zusammen erfüllt sind. Erstens hat die WEG weniger als neun Sondereigentumsrechte (Wohnungen und Teileigentum, etwa ein Laden). Zweitens ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt. Drittens verlangt weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ist gar niemand bestellt, fehlt die zweite Bedingung. Eine WEG ganz ohne Verwalter funktioniert also nur, solange alle mitmachen.

Was ohne Verwalter gilt

Die Gemeinschaft bleibt rechtsfähig
Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG).
Alle vertreten gemeinsam
Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft durch die Eigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verträge mit Handwerkern, Versorgern oder der Bank brauchen dann alle Eigentümer oder eine Vollmacht, die alle erteilt haben.
Notmaßnahmen darf jeder
Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3 WEG).
Versammlungen
Einberufen können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer. Die Einladung erfolgt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit. Den Vorsitz bestimmt die Versammlung selbst. Die Niederschrift unterschreiben der Vorsitzende und ein Eigentümer, bei bestelltem Beirat auch dessen Vorsitz oder Vertreter. Die Beschluss-Sammlung führt der Vorsitzende der Versammlung, wenn die Eigentümer niemand anderen bestimmen (§ 24 Abs. 3 bis 6 und 8 WEG).
Geld und Abrechnung
Die Eigentümer beschließen jedes Jahr über das Hausgeld und die Rücklagen und nach Jahresende über Nachzahlungen oder Anpassungen. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht hat laut Gesetz der Verwalter aufzustellen (§ 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG). Fehlt er, müssen Sie festlegen, wer das tut.
Versicherung und Rücklage
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören eine Gebäudeversicherung zum Neuwert, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WEG).
Haftung nach außen
Jeder Eigentümer haftet Gläubigern der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Das gilt für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG).

Drei Modelle für kleine WEGs

Welche Programme bei der Selbstverwaltung (Modelle 1 und 2) helfen, zeigt der Vergleich Software für die WEG-Selbstverwaltung.

Was jedes Jahr erledigt sein muss

Tipp für kleine WEGs: Ein gemeinsames Konto der Gemeinschaft, ein geteilter Ordner für Belege und ein fester Termin im Frühjahr für Abrechnung und Wirtschaftsplan ersparen viel Streit. Das Geld der Gemeinschaft gehört nicht auf ein privates Konto. Wie Sie eines auf den Namen der WEG eröffnen: WEG-Konto bei Selbstverwaltung.

Wenn die Eigentümer sich nicht einigen

Solange alle mitziehen, ist Selbstverwaltung überschaubar. Schwierig wird es, wenn einer blockiert. Deshalb sollten Sie jetzt vorsorgen:

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Fehler, die Sie vermeiden sollten

Häufige Fragen

Ist eine WEG ohne Verwalter erlaubt?

Eine WEG bleibt auch ohne Verwalter rechts- und handlungsfähig. Die Verwaltung obliegt dann der Gemeinschaft, und alle Eigentümer vertreten sie gemeinsam (§§ 9b Abs. 1 Satz 2, 18 Abs. 1 WEG). Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört aber grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ausnahme für kleine WEGs gilt nur, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Kann ein einzelner Eigentümer einen Verwalter durchsetzen?

Grundsätzlich ja. Jeder Eigentümer kann ordnungsmäßige Verwaltung und damit grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen sind kleine WEGs nur, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Lehnt die Mehrheit einen notwendigen Beschluss ab, kommt eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft in Betracht (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG).

Braucht ein Eigentümer, der die WEG verwaltet, ein Zertifikat?

Nicht in jedem Fall. Ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt, braucht er in einer WEG mit weniger als neun Sondereigentumsrechten (Wohnungen und Teileigentum, etwa ein Laden) kein Zertifikat. Das gilt nur, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Wer haftet, wenn in einer WEG ohne Verwalter etwas schiefgeht?

Für Schulden der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind, haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG). Ein Eigentümer, der zum Verwalter bestellt ist, haftet wie ein Verwalter. Eine Haftungserleichterung wie für unentgeltliche Beiratsmitglieder sieht das Gesetz für ihn nicht vor (§ 29 Abs. 3 WEG).

Wer darf die Eigentümerversammlung einberufen, wenn es keinen Verwalter gibt?

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Fehlt eine einberufungsberechtigte Person, kann ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft auf Ersetzung des Ermächtigungsbeschlusses klagen (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG).

Können wir Beschlüsse per E-Mail fassen?

Ja, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. E-Mail erfüllt die Textform. Für einen einzelnen Gegenstand können Sie zudem beschließen, dass dafür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 1 und 2 WEG). Die Erklärung muss lesbar sein, den Erklärenden nennen und unverändert auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden können (§ 126b BGB). Sichern Sie die Zustimmungen und dokumentieren Sie das Ergebnis.

Klara ist für kleine WEGs gebaut

Klara wird eine Hausverwaltung für kleine Berliner WEGs mit 3 bis 12 Einheiten, also für Gemeinschaften, die keine Verwaltung finden oder die Selbstverwaltung leid sind. Klara wird in Minuten antworten, rund um die Uhr, und jeden Euro live zeigen. Jede WEG wird eine Verwalterin oder einen Verwalter mit Namen haben, die oder der das Haus kennt. Geplanter Preis: 29 € je Einheit, mindestens 249 € im Monat je WEG, inkl. MwSt. In den ersten 12 Monaten der Verwaltung zahlt Ihre WEG 100 € weniger im Monat, wenn Sie sie bis zum 31.12.2026 vormerken.

Ehrlich gesagt: Klara ist im Aufbau, startet erst 2027 und verwaltet heute noch keine WEG. Regeln Sie die Schritte oben deshalb jetzt selbst. Wenn Sie für 2027 eine Alternative suchen, können Sie Ihre WEG unverbindlich vormerken.

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Keine Rechtsberatung. Dieser Text erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein.

Quellen